İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Av. Said KOCA

Stj. Av. Sinem HIDIR

ÖZ:

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olan, kiralayanın ve kanunda sayılan diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması halinde, kusuru bulunmasa bile kiracıyı tahliye etmesine imkan sağlayan dava türüdür. Kiracıyı tahliye etmek isteyen kiralayan, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Elimizdeki çalışma özet mahiyette olup emsal kararlar ile uygulayıcıya yol göstermek amacıyla hazırlanmıştır.

DAVANIN AÇILABİLMESİ İÇİN ZORUNLU VE SAMİMİ İHTİYAÇ OLMASI ŞARTI

Tahliye davasında kiraya verenin öne sürmüş olduğu ihtiyaç iddiası gerçek, zorunlu ve samimi olmalıdır. Bu durum Yargıtay kararlarında: ‘’İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’’ Şeklinde ifade edilmiştir. İlgili karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2012/814 K. 2012/4701 T. 22.3.2012

‘’Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır.Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir.Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir. Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır.Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.’’

KONUT İHTİYACI

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında konut ihtiyacı sebebine dayanabilecek kişiler, TBK madde 350 ve madde 351’de belirtilmiştir.

Buna göre; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve  kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi de aynı şekilde kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut veya işyeri gereksinimine dayanarak tahliye davası açabilir.

1.Kiraya Verenin Kendisinin ve Eşinin Konut veya İşyeri İhtiyacı

Kiraya veren kiralanan konutu kendi veya eşinin ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirmek isteyebilir. Örneğin,

Yargıtay 6. HD., E. 2013/15472 K. 2013/16012 T. 27.11.2013 sayılı kararında : ‘’Toplanan tüm delillerden; ihtiyaçlının emekli ve boşta olduğu, halen çayevi olarak işletilen işyerini yine çay ocağı olarak kullanacağı, dava konusu yere ihtiyacı bulunduğu, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece tahliye davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Şeklinde hüküm tesis ederek kiralayanın işyerini kendi kullanımı için tahliye etmesini geçerli bir tahliye nedeni saymıştır.

Kiraya verenin kendi konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkin emsal karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2015/6245 K. 2015/9532 T. 5.11.2015

‘’Davacı 08.07.1976 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 38 yaşındadır. Evli ve iki çocuk sahibi ola davacının annesiyle birlikte oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.10.2015 tarihli 2014/6-224 Esas 2015/2354 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, reşit olan davacının ayrı meskende oturması yasal hakkı olup anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Davacının annesiyle birlikte oturuyor olması başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterlidir. Davalı, davacıya ait başka taşınmazların olduğunu beyan etmekte ise de bu taşınmazların boş olduğunu iddia ve ispat edememiştir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Kiraya verenin kendi işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkin emsal karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2012/5204 K. 2012/8094 T. 30.5.2012

‘’Davacılar vekili davacılardan ...'in birkaç yıl önce işyerini kapattığı, hali hazırda işsiz olduğunu ve çalışmak istediğini, dava konusu oteli davacılardan ...'in işleteceğini, diğer davacıların da bu duruma muvafakat ettiklerini belirterek tahliye isteminde bulunmuşlardır. Mahkemece, davacı ...'in elektrik dükkanı bulunduğu ancak birkaç yıl önce kapatıp emekliye ayrıldığı, diğer davacıların da iş yerleri bulunup çalıştıkları, ayrıca davacılara miras kalan bir çok gayrimenkul bulunduğu, gelinen süreçte otel açıp işletmek gibi büyük masraf, emek, zaman ve yetenek gerektiren bir işin altına girmenin hayatın olağan akışında beklenemeyeceği bu bağlamda davacıların iş yeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle tahliye davasının reddine karar verilmiş ise de; davacı tanıkları davacı ...'in daha önce elektrikçi dükkanı olduğunu, dükkanı tasfiye ederek emekli olduğunu, şu anda kendi iş yerini çalıştırmak istediğini, davacı ...'in otel işletebilecek bilgi ve yetkiye sahip olduğunu, emekli maaşı dışında başka bir geliri olmadığını, daha öncede kardeşleri ile otel işlettiğini bildirmişler, davacının ihtiyacının samimi olduğunu doğrulamışlardır. Bu durumda mahkemece, kiralananın tahliyesine karar vermesi gerekirken, yazılı gerekçeyle ihtiyaç iddiası samimi olmadığından davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Kiraya verenin kendisinin ve eşinin konut ihtiyacına ilişkin emsal karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2015/424 K. 2015/1619 T. 19.02.2015

‘’Davacı vekili dava dilekçesi ve yargılama sırasındaki beyanlarında; davalının 01.11.2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşme uyarınca maliki bulunduğu taşınmazda kiracı olduğunu, kendisinin 82 eşinin ise 75 yaşında olup sağlık sorunları olduğunu, dava konusu taşınmazın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturmakta olup kızı ve torunları ile aynı binada oturmak istediklerini bu nedenle de ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ise, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını, davacının asıl amacının evi satmak olup 2-3 ay önce eve satılık ilanı astırdığını, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece davacının konut ihtiyacı samimi ve zorunlu görülmeyerek davanın reddine karar verilmiş ise de; dosya içerisinde mevcut bilirkişi raporundan dava konusu taşınmaz bulunduğu binanın bodrum katındaki otoparkta asansör bulunması, aynı binanın 3 ayrı dairesinde kızı ve torunlarının oturuyor olması gibi avantajlı özelliklerin bulunduğu, davacının halen oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenlerle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edebilecek nitelikte olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran daha üstün nitelikte olduğu, davacı ve eşinin yaşlı kişilikleri ve kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alınarak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Kiraya verenin altsoyunun sağlık durumu nedeniyle tahliye talebine ilişkin emsal karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2002/1372 K. 2002/1582 T. 11.03.2002

‘’…yine bu davada davacı bakmakla yükümlü bir oğlunun olduğunu, ihtiyaçlarını kendisinin göremediğini, doktor kontrolünde bulundurulması gerektiğini, Üsküp kasabasından gelip gitmesinin zor olduğunu, bu nedenle Kırklareli’nde oturması gerektiğini ileri sürerek tahliye talebinde bulunmuştur. Süre yönünden reddedilen bu davadan sonra açılan işbu davada davacı tanıkları davacının hasta bir çocuğunun olduğunu çocuğuna bakmak için Kırklareli’nde kalmak istediğini doğrulamışlardır. Ancak davacının hasta olduğu iddia edilen çocuğunun rahatsızlığının ne olduğu, sürekli doktor kontrolünün gerekip gerekmediğinin sağlık kuruluna sevk edilerek gerekli rapor alınmadan noksan tahkikatla yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.’’

2.Kiraya Verenin Altsoy, Üstsoy ve Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişinin Konut İhtiyacı

Kiraya verenin altsoyunun konut ihtiyacı nedeniyle tahliyeye ilişkin emsal kararlar:

Yargıtay 6. HD., E. 2013/12007 K. 2013/14454 T. 30.10.2013

‘’Olayımıza gelince; Mahkemece davacının oğlunun tek çocuk olması nedeni ile yalnızca annesi ile birlikte oturduğu yerden taşınmasını gerektirecek zorunlu bir halin bulunmadığı bu nedenlerle davacının oğlunun bu yere ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de davacı ile birlikte oturan oğlunun 26 yaşında ve üniversite mezunu olduğu ayrı yaşamaya hakkı olup, annesiyle birlikte oturmaya zorlanamayacağı ve taşınmazın işyerine yakın olması nedeni ile dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Yargıtay 6. HD., E. 2013/11607 K. 2013/12828 T. 23.9.2013

‘’ Olayımıza gelince; davacı kızı ...'in ...'a geldiğini ve mecura ihtiyacı bulunduğunu bildirmiş, mahkemece davacı ve eşinin arada sırada gelmesi halinde bile halen kızları ... ve ...'nun öğrencilik yıllarından beri birlikte kaldıkları 3 oda 1 salondan oluşan eve sığamama ihtimallerinin samimiyetten ve inandırıcılıktan uzak olduğu,...'in kıyafetlerinin orada burada dağınık bir şekilde durduğu ve ihtiyacın bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de; Davacının kızlarının reşit, iş sahibi ve müstakil konut edinme hakkına sahip kimseler olduğu anlaşılmaktadır. Kimse kardeşi de olsa başkasıyla birlikte yaşamaya zorlanamaz. Bu durumda davacının kızının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’’

Kiraya verenin altsoyunun işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye ilişkin emsal kararlar:

Yargıtay 6. HD., E. 2013/8776 K. 2013/11858 T. 10.7.2013

‘’ Davacı vekili, dava dilekçesinde; dava konusu kiralananın 15.4.2011 tarihinde 1 yıl süre ile davalıya kiraya verildiğini, müvekkilinin oğlunun dava konusu yerde telefon alım-satım ve tamir işi yapacağını ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, taşınmazı kiralayalı henüz 1 yıl olduğunu, ihtiyaç iddiasının ileri sürülmesinin haklı ve samimi olmadığını, davacının oğlunun daha önce kiralananın bitişiğinde işyeri olduğunu ve bu yerin projeye aykırı ve ruhsatsız olması nedeniyle Belediyece kapattırıldığını, halen bu yerin atıl olarak durduğunu, dükkan önünün Belediye ekipleri tarafından yıkıldığını, bu yeri yeniden yapabilmek için tadilat projesi verilmediğini beyanla davanın reddini istemiştir. Dinlenen davacı tanıkları; ihtiyaçlının kiralanan taşınmazın bitişiğinde cep telefonu satış ve tamir işi yaptığını, bu yerin projeye aykırılık nedeniyle kapatılması üzerine boşta kaldığını, dava konusu yerde yine cep telefon alım-satım ve tamir işi yapacağını bildirmişlerdir. 21.08.2012 tarihli bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın cep telefonu alım-satım işi yapılmasına elverişli nitelikte bulunduğu bildirilmiştir.

Toplanan tüm delillerden; ihtiyaçlının daha önce cep telefonu alım-satımı yaptığı yerin imara aykırı olması nedeniyle kapatıldığı, ihtiyaçlının boşta olduğu, dava konusu yere ihtiyacı bulunduğu, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. ‘’

Yargıtay 3. HD., E. 2017/7019 K. 2017/17123 T. 6.12.2017

‘’ Davacı, kendisinin de restoran işletmeciliği yaptığını ve ihtiyaçlı oğlunun yıllardır yanında çalışmakta olduğunu, dava konusu kiralananda oğlu için ayrı bir restoran açacağın belirterek tahliye isteminde bulunmuştur. Her ne kadar Mahkemece; davacının işletmekte olduğu işyerinin, çevredeki en büyük işletmelerden biri olduğu, babasına ait işletmenin başında duran ihtiyaçlının ise asgari ücret alarak çalıştığının kabul edilemeyeceği belirtilerek ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; gerek davacı gerekse de davalı tanıkları, davacının oğlunun yakın zamanda evlendiğini ve maddi açıdan zorluğa düştüğünü bu nedenle de dava konusu yeri kendi adına işletmeye ihtiyacı olduğunu bildirdiklerinden, davacının ihtiyacını tanık anlatımları ile ispatlamış olduğunun kabulü gerekir. Davacının işletmesinin çevredeki en büyü işletmelerden biri olması, ihtiyaçlının babasının yanında çalışmasını zorunlu kılmayacağından, bu durum ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Kiralananın yapılacak iş ile aynı mahiyette olduğ değerlendirildiğinde Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir. ‘’

3.Yeni Malikin Konut İhtiyacı

Yeni malikin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye, TBK madde 351’ de düzenlenmiştir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliyeye ilişkin emsal karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2013/10014 K. 2013/11765 T. 9.7.2013

‘’Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Olayımıza gelince; Davacı, dava konusu taşınmazı 03.08.2012 tarihinde iktisap etmiş, davacı tarafça keşide edilen ve iktisaptan 6 ay sonra mesken ihtiyacı sebebiyle tahliyesinin istenileceğini bildirir ihtarname, davalıya 06.08.2012 gününde tebliğ edilmiştir. Davacı tarafça hem sözü edilen hem de yukarıda açıklanan esaslara göre, iktisap tarihinden itibaren dava açma süresi olan 6 aylık dönem beklenmeden dav 16.01.2013 tarihinde açılmıştır. Bu durumda dava süresinde açılmadığından ve bu husus kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen gözönüne alınması gerekeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.’’

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

TBK madde 355 hükmüne göre; ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesini sağlayan kiraya veren, haklı neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar da eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

SÜRE ŞARTI:

Tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda açılabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, her altı aylık kira döneminin bitiminden itibaren en az üç ay öncesinde çekilecek ihtarla belirlenen tarihten sonraki bir ay içinde dava açılabilir. Ancak TBK m.353 gereği belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Yani kiralayanın yazılı bildirim yapmasıyla 1 aylık kiralayanın tahliyesine ilişkin dava açma süresi 1 yıla uzamış olacaktır. Madde gerekçesinde de belirtildiği üzere kiracıya yazılı bildirim yapılması dava açma süresini 1 yıl uzatmış olacaktır.

Davanın süresinde ilişkin Yargıtay bir kararında taraflar arasındaki belirli süreli kira sözleşmesinin, süre bitiminden önce ihtar yapılmaması gerekçesiyle bir yıl uzadığına bu nedenle de açılan tahliye davasının süre yönünden reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir. İlgili karar:

Yargıtay 6. HD., E. 2015/7848 K. 2015/10535 T. 30.11.2015

‘’Olayımıza gelince; taraflarca inkar edilmeyen 15.07.2013 başlangıç tarihli ve bir ay süreli kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirim bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir ay olan süresinin bitimi ile sözleşme bir yıl süreyle yenilenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 350. madde gereğince kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.07.2013 başlangıç tarihli ve bir ay süreli olup 15.08.2013 tarihinden itibaren bir yıl süreyle yenilenmiştir. Davacı tarafın dayandığı sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri esas alındığında 16.07.2014 tarihinde erken açılan dava, süresinde değildir. Mahkemece, süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir’’

SONUÇ

Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı olması halinde TBK madde 350’ye dayanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması mümkündür. İlgili kararlarda da görüldüğü üzere Yargıtay konut veya işyeri ihtiyacı iddiasının gerçek ve samimi olması şartını önemsemektedir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacak kiraya verenin, dava süresine ve şartlarına uymasının yanında sunmuş olduğu ihtiyaç gerekçesinin de gerçekçi olması önem arz etmektedir.

Kiralanan taşınmaz tahliye edildikten sonra davada öne sürülmüş olan tahliye nedenlerine uygun şekilde kullanılmalıdır. Mevcut kiracı çıkarıldıktan sonra kiracı, kendi veya kanunda sayılan kişilerin kullanımını öne sürdüğü halde taşınmazı başkasına kiralamışsa, kanunda öngörülen tazminatı ödemeye mahkum edilir.