Kat Mülkiyeti Kanunu ve Apartman İçi Değişiklikler

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Apartman İçerisinde Yapılabilecek Değişikliklerde Oy Oranları

Giriş: Kat Mülkiyeti Kanunu ve Apartman İçi Değişiklikler

Apartmanda yaşam, bireysel haklar ile ortak alanların kullanımına dair birçok kuralları bir arada barındıran bir deneyimdir. Kat mülkiyeti kanunu, kat maliklerinin hem kendi dairelerinde hem de ortak alanlarda nasıl davranmaları gerektiğini belirleyen en önemli düzenlemedir. Bu kanun, apartman sakinlerinin hem bireysel haklarını korumak hem de birlikte yaşamanın getirdiği ortak sorumlulukları dengelemek için önemli bir çerçeve sunar.

Bu yazıda, kat mülkiyeti kanununa göre apartman içerisinde yapılabilecek değişiklikler ve bu değişiklikler için gerekli olan oy oranları hakkında merak edilenleri derledik. Apartmanda bir değişiklik yapmayı düşünüyorsanız, önceden bilmeniz gereken birkaç kritik kuralı keşfedeceksiniz.

I. Kat Mülkiyeti Kanununun Temel Yapısı

Kat mülkiyeti, çok katlı binalarda her kat sahibine kendi dairesinde tam mülkiyet hakkı verirken, ortak alanların da hep birlikte yönetilmesini sağlar. Yani, her kat maliki bağımsız bölümünde serbestçe hareket edebilirken, ortak alanlarda (merdivenler, asansör, çatı gibi) herkesin hakkı ve sorumluluğu vardır. Bu dengeyi kuran temel yasal metin ise kat mülkiyeti kanunudur.

1.1 Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı

Kat mülkiyeti kanunu yalnızca kat maliklerinin haklarını değil, aynı zamanda bu hakların hangi sınırlar içinde kullanılacağını da belirler. Bina içerisinde her şeyin düzgün işleyebilmesi ve herkesin haklarına saygı gösterilmesi için bir yönetim planı oluşturulur. Yönetim planı, apartmandaki kuralların yazılı hâle getirilmesi ve herkesin bu kurallara uyması adına önemli bir belgedir.

1.2 Ortak Alanlar ve Bağımsız Bölümler

Apartmanlarda, her katın bağımsız bölümü, sahibinin kişisel mülkiyet hakkına sahiptir. Ancak, merdivenler, asansörler, çatı gibi ortak kullanım alanları herkesin kullanımına açıktır. Bu nedenle, bir kat malikinin bağımsız bölümünde yapacağı herhangi bir değişiklik, yalnızca kendisini ilgilendirirken, ortak alanlarda yapılacak bir değişiklik, diğer kat maliklerini de doğrudan etkiler.

II. Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Yapılabilecek Değişiklikler

Kat mülkiyeti kanunu, apartmanlarda yapılacak değişikliklerin denetimini oldukça sıkı bir şekilde düzenler. Buradaki amaç, hem bireysel hem de toplumsal hakların korunmasını sağlamak, binanın bütünlüğünü tehdit edebilecek müdahaleleri engellemektir. Peki, apartman içinde hangi tür değişiklikler yapılabilir?

2.1 Bağımsız Bölümlerde Yapılabilecek Değişiklikler

Bağımsız bölümlerde yapılacak değişiklikler, genellikle kat maliklerinin özgür iradesiyle yapılan işlemler olarak kabul edilir. Örneğin, dairenizde yeni bir duvar eklemek veya eskiyen tesisatları yenilemek gibi işlemler için çoğu zaman yönetim kurulu onayı gerekmez. Ancak, yapacağınız bu değişikliklerin apartmandaki diğer kat maliklerini olumsuz şekilde etkilememesi ve binanın yapısal bütünlüğüne zarar vermemesi gerekir.

2.2 Ortak Alanlarda Yapılabilecek Değişiklikler

Ortak alanlarda yapılacak herhangi bir değişiklik, tüm kat maliklerinin ortak kararına ihtiyaç duyar. Ortak alanlar, herkesin kullanımına açık olduğundan, bu tür değişikliklerin bütün apartmanı etkileme potansiyeli vardır. Dolayısıyla, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için genellikle tüm kat maliklerinin onayı gereklidir. Eğer bu değişiklik, yapının güvenliğini veya görünümünü bozabilecek boyuttaysa, oybirliği ile karar alınması istenebilir.

III. Oy Oranları ve Değişiklik Onayı

Kat mülkiyeti kanunu, apartmanda yapılacak değişiklikler için belirli oy oranları öngörür. Bu oranlar, değişikliğin türüne ve kapsamına bağlı olarak değişir. Basit bir tadilat ile büyük bir yapısal değişiklik arasında önemli farklar vardır.

3.1 Kat Malikleri Kurulu ve Oy Oranları

Kat malikleri kurulu, apartmanda yapılan oylamaların yapıldığı organdır. Her kat malikinin bir oy hakkı vardır, ancak bazı değişikliklerde, oy kullanma oranı farklılık gösterebilir. Örneğin, bazı küçük değişikliklerde sadece basit çoğunluk yeterli olabilirken, yapısal değişikliklerde tüm kat maliklerinin onayı gerekebilir.

3.2 Çoğunluk ve Oy Birliği Arasındaki Farklar

Kat mülkiyeti kanununa göre, büyük değişiklikler için genellikle oybirliği ile karar alınması beklenir. Ancak, bu her durumda geçerli olmayabilir. Örneğin, küçük çaplı değişiklikler veya daha az etkili tadilatlar için, kat malikleri kurulu çoğunluk kararını kabul edebilir. Örneğin, kat maliklerinin %75’i veya %51’i gibi oranlarla karar almak mümkün olabilir.

IV. Kat Mülkiyeti Kanunununa Göre Yapılabilecek En Yaygın Değişiklikler

4.1 Yapısal Değişiklikler

Yapısal değişiklikler, apartmanda en çok tartışma konusu olan değişikliklerdir. Bu tür değişiklikler, apartmanın güvenliğini veya kullanımını etkileyebilecek büyüklükte olabileceğinden, tüm kat maliklerinin onayını gerektirir. Duvarların yıkılması, dairelerde büyük tadilatlar yapılması veya ortak alanlarda önemli bir değişiklik yapılması gibi durumlarda, oybirliği ile karar alınması gereklidir.

4.2 Tadilat ve Yenileme Çalışmaları

Daha küçük çaplı tadilatlar, örneğin dairenizin iç mekanını yenilemek, su tesisatını değiştirmek veya eskiyen elektrik sistemini yenilemek gibi işlemler, genellikle yönetim kurulu onayı ile yapılabilir. Ancak bu tür değişiklikler, yine de apartman sakinlerinin büyük kısmını rahatsız etmeyecek şekilde yapılmalıdır.

V. Sonuç: Değişiklik Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kat mülkiyeti kanunu, apartmanlarda yapılacak değişiklikler için oldukça dikkatli bir yaklaşım gerektirir. Bu değişikliklerin yapılması öncesinde, kat malikleri arasında iyi bir iletişim kurulmalı ve kararlar, tüm apartman sakinlerinin haklarına saygı gösterilerek alınmalıdır.

Yapılacak değişikliklerin türüne göre, gereken oy oranları değişiklik gösterebilir. Bazı değişiklikler sadece kat maliklerinin onayı ile yapılabilirken, bazı büyük değişiklikler için tüm kat maliklerinin onayı gerekebilir. Bu yüzden, değişiklik yapmadan önce, yönetim planını dikkatlice incelemeli ve kat malikleri kurulunun kararlarını doğru bir şekilde takip etmelisiniz.