Kira Sözleşmesinin Özellikleri ve Kira Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi, günlük yaşamda sık karşılaşılan hukuki işlemlerden biridir. Hem kiraya verenin hem de kiracının haklarının korunması açısından oldukça önemli bir belge olup, tarafların sorumluluklarını, haklarını ve yükümlülüklerini düzenler. Bu yazıda kira sözleşmesinin temel özelliklerini inceleyerek, bir kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken önemli hususları ele alacağız.

Kira Sözleşmesinin Tanımı

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesinde düzenlenmiş bir sözleşme türüdür. Buna göre, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesiyle kiraya veren, malın kullanım hakkını kiracıya devrederken, mal üzerindeki mülkiyet hakkı kiraya verende kalır.

Kira Sözleşmesinin Türleri

Kira sözleşmesi, kiralanan malın niteliğine göre farklı türlerde karşımıza çıkabilir. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerini üç ana başlık altında ele almıştır:

1. Adi Kira: Taşınmazlar, taşınır eşyalar ve haklar üzerinde yapılan kira sözleşmeleridir.

2. Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası: Kiracının barınma ya da ticari faaliyetlerde bulunma amacıyla taşınmazı kiraladığı sözleşmelerdir.

3. Ürün Kirası: Tarım arazileri gibi taşınmazların ya da üretim amacı güden malların kiralanmasıdır. Kiraya veren, malın kullanılmasını sağlarken, elde edilen ürünün paylaşılmasını da kararlaştırabilir.

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği

Kira sözleşmesinin yazılı yapılması, yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte, olası uyuşmazlıklarda tarafların haklarını koruma altına alabilmek adına son derece önemlidir. Yazılı sözleşme yapılmadığı durumlarda bile, taraflar arasındaki kira ilişkisi, TBK hükümleri doğrultusunda değerlendirilir.

Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları

Bir kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken bazı temel unsurlar vardır:

1. Tarafların Kimliği: Kira sözleşmesinde hem kiraya veren hem de kiracının kimlik bilgileri eksiksiz ve doğru bir şekilde belirtilmelidir. Bu, ileride doğabilecek hukuki sorunların önüne geçmek için gereklidir.

2. Kira Bedeli: Kira bedeli, kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biridir. Kira bedeli, taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Ancak, özellikle konut ve iş yeri kiralarında kira artış oranları, yasal sınırlamalar çerçevesinde belirlenir. Türkiye’de, kira artışları için TÜFE oranı esas alınmaktadır.

3. Kira Süresi: Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olarak düzenlenebilir. Süreli kira sözleşmesinde, sözleşmenin sona ereceği tarih açıkça belirtilmelidir. Süresiz kira sözleşmelerinde ise, taraflardan birinin feshi bildirmesiyle kira sözleşmesi sona erer.

4. Kiralananın Durumu: Kiralanan malın durumu, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Taşınmazın mevcut durumu, varsa hasarlar ve eksiklikler mutlaka sözleşmeye yazılmalıdır. Kiracı, malı teslim alırken bu durumu incelemeli ve sorunları önceden bildirmelidir.

5. Kullanım Amacı: Kiralanan malın ne amaçla kullanılacağı sözleşmede belirtilmelidir. Özellikle iş yeri kiralamalarında, kiracının hangi faaliyetleri yapacağı net olarak ifade edilmelidir.

6. Aidatlar ve Yan Giderler: Kira sözleşmesinde, kira bedeline ek olarak ödenmesi gereken aidatlar, vergiler, sigorta bedelleri gibi yan giderler açıkça belirtilmelidir.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Bir kira sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken çeşitli hususlar, tarafların olası mağduriyetlerinin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır. Kira sözleşmesinin güvence altına alması gereken başlıca noktalar şunlardır:

1. Depozito: Depozito, kiralanan malın güvenliği için kiracının ödediği bir teminattır. Depozito miktarı genellikle bir veya iki aylık kira bedeli kadar olabilir. Depozito, sözleşme sona erdiğinde kiralananın zarar görmemiş olması durumunda iade edilmelidir. Depozitonun hangi şartlar altında geri verileceği, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.

2. Kiralananın Teslimi: Kiraya veren, kira sözleşmesi süresi boyunca kiralananın kullanımına elverişli bir şekilde teslim edilmesinden sorumludur. Kiralananın teslimi sırasında mevcut durumu, eksiklikler ve varsa hasarlar kayıt altına alınmalı ve kiracının sorumluluğu olmayan bu durumlar sözleşmeye eklenmelidir.

3. Kira Artışı: Kiracı ve kiraya veren arasında kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Genellikle artış oranı, TÜFE oranına göre belirlenir. Kira artışıyla ilgili taraflar arasında mutabakat sağlanmışsa, bu oran sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

4. Kiracının Sorumlulukları: Kiracı, kira süresi boyunca kiralananı özenli bir şekilde kullanmalı ve kira bedelini düzenli olarak ödemelidir. Ayrıca, kiralananda meydana gelen hasar ve sorunları zamanında kiraya verene bildirme yükümlülüğü vardır. Kiracı, sözleşme hükümlerine aykırı hareket etmesi durumunda tazminat sorumluluğu altına girebilir.

5. Kiraya Verenin Sorumlulukları: Kiraya veren, kiralananın kullanımını kiracıya devrederken, malın kullanımına elverişli olmasını sağlamakla yükümlüdür. Kiralananın bakım ve onarımı konusunda da kiraya verenin yükümlülükleri bulunmaktadır.

6. Erken Tahliye: Kiracının kira süresi sona ermeden önce kiralananı tahliye etmesi durumunda, taraflar arasında yapılan sözleşme hükümleri doğrultusunda belirlenen ceza ve tazminat hükümleri uygulanabilir. Bu yüzden erken tahliye durumunun nasıl çözüleceği kira sözleşmesinde belirtilmelidir.

7. Yenileme ve Fesih Şartları: Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmışsa, sürenin sonunda yenilenme şartları sözleşmede yer almalıdır. Aksi takdirde, süresiz kira sözleşmelerinde olduğu gibi fesih şartları TBK hükümleri doğrultusunda uygulanacaktır. Kiracı ya da kiraya verenin sözleşmeyi feshetme durumu ve bu fesihlerin hangi şartlar altında yapılabileceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesi, belirli koşullar altında sona erebilir. Bu koşullar arasında kira süresinin sona ermesi, taraflardan birinin haklı sebeplerle sözleşmeyi feshetmesi veya taraflar arasında yapılan bir anlaşma yer alır. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi, kiracının ya da kiraya verenin yasal haklarını kullanma konusunda doğacak sorunlar, kira sözleşmesinin feshi ile sonuçlanabilir.

Uluslararası Hukukta Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, uluslararası düzeyde de farklı hukuk sistemlerinde önemli bir yer tutar. Avrupa Birliği üye ülkeleri arasında, kira sözleşmeleri genellikle yerel hukuk kurallarına tabidir. Ancak uluslararası taşınmaz kiralamalarında ya da yabancı kiracılarla yapılan sözleşmelerde, taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, belirli uluslararası standartlara ve sözleşmelere dayanabilir.

Özellikle yabancı kiracılar için kira sözleşmelerinde dil, hukuki statü ve ödeme yöntemleri gibi unsurlar dikkatle ele alınmalıdır. Ayrıca, birçok ülkede kiracının korunması amacıyla uygulanan yasal düzenlemeler, yabancı kiracılara da aynen uygulanır.

Sonuç

Kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracı arasında adil bir denge kurmayı amaçlayan önemli bir hukuki belgedir. Kira sözleşmesi hazırlanırken tarafların haklarının korunması, sözleşme şartlarının açıkça belirtilmesi ve karşılıklı mutabakat sağlanması son derece önemlidir. Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesi süresi boyunca bu hak ve yükümlülüklerini karşılıklı olarak yerine getirmelidir. Kira ilişkilerinde doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için sözleşme hükümleri titizlikle hazırlanmalı, her iki tarafın da haklarının güvende olduğu bir zemin oluşturulmalıdır.

Kira Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gereken Ekstra Hususlar

Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken ana unsurlara ek olarak, bazı detaylar da uzun vadede sorunların önlenmesi açısından önemlidir.

1. Kira Süresinin Net Belirtilmesi

Kira sözleşmesinde kira süresi net ve açık bir şekilde belirtilmelidir. Süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin hangi tarihte başladığı ve ne zaman sona ereceği kesin olarak yazılmalıdır. Kiralananın erken tahliyesi ya da sözleşmenin sona ermesiyle ilgili koşullar da açıkça belirtilmelidir.

2. Kira Artış Oranı

Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre düzenlenmelidir. Özellikle konut kiralamalarında, TÜFE oranı esas alınarak yıllık kira artış oranı belirlenir. Kiracının ve kiraya verenin artış oranıyla ilgili mutabakata varması, sözleşmenin uzun vadede sorunsuz devam etmesi açısından önem taşır.

3. Taahhütname ve Kefil

Kira sözleşmelerinde, kiracının taahhütte bulunması ya da kiracının borcunu ödeyememesi durumunda bir kefilin sorumluluk üstlenmesi, özellikle ticari kira sözleşmelerinde yaygın olarak kullanılan bir uygulamadır. Kiraya veren, bu tip bir güvenceyle kiracının kira ödemelerini garanti altına alabilir.

4. Bakım ve Onarım Masrafları

Kiralanan malın bakım ve onarımı ile ilgili sorumluluklar, kira sözleşmesinde ayrıntılı bir şekilde düzenlenmelidir. Özellikle taşınmazın rutin bakımları, büyük çaplı tamirat gerektiren durumlar ve bu giderlerin kim tarafından karşılanacağı gibi hususlar açıklığa kavuşturulmalıdır. Kiracının, kiralananı özenle kullanma zorunluluğu olduğu gibi, kiraya verenin de malın yaşanabilir ve kullanılabilir durumda olmasını sağlama yükümlülüğü bulunmaktadır.

5. İhtilaf Çözüm Yöntemleri

Kira sözleşmesi yapılırken, olası uyuşmazlıkların nasıl çözüleceğine dair bir hüküm eklemek, uzun vadede taraflar arasındaki sorunların daha hızlı çözülmesini sağlayabilir. Tahkim, arabuluculuk ya da doğrudan yargıya başvurma gibi yolların tercih edilmesi, tarafların hak arama süreçlerini kolaylaştırabilir.

6. Yan Giderlerin Düzenlenmesi

Kira bedeline ek olarak ortaya çıkan aidat, vergi, sigorta gibi yan giderlerin kim tarafından karşılanacağına dair düzenlemeler net olmalıdır. Kiralananın ısıtma, elektrik, su gibi temel hizmet giderlerinin hangi tarafça karşılanacağı, sözleşmede belirtilmelidir. Özellikle apartman ya da site aidatları gibi ek maliyetlerin kiracıya mı yoksa kiraya verene mi ait olduğu açıkça yazılmalıdır.

7. Erken Fesih Koşulları

Kiracı ya da kiraya verenin kira sözleşmesini feshetmek istemesi durumunda, erken fesih koşulları açıkça belirtilmelidir. Kiracının, kira süresi dolmadan taşınmayı istemesi durumunda doğacak tazminat ya da cezai şartların sözleşmede yer alması, tarafların mağduriyet yaşamasının önüne geçecektir.

8. Sigorta Şartları

Kira sözleşmesinde, kiralananın sigorta kapsamında olup olmadığı belirtilmelidir. Özellikle ticari taşınmazlarda sigorta yükümlülüğü büyük önem taşır. Kiraya veren, taşınmazın zorunlu deprem sigortası gibi yükümlülüklerini yerine getirdiği gibi, kiracı da eşyalarını sigortalatma hakkına sahip olabilir. Sigorta şartları ve bu konudaki yükümlülükler, sözleşmeye eklenmelidir.

9. Ek Sözleşme Ekleri ve Protokoller

Kira sözleşmesinin dışında, taraflar arasında yapılan ek protokoller ya da sözleşmeye eklenen ekler (örneğin malzemelerin ya da taşınmazın detaylı dökümü, teslim tutanakları) mutlaka yazılı olarak yapılmalıdır. Bu ek belgeler, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek için hukuki bir güvence sağlar.

10. Kiracının ve Kiraya Verenin Hakları

Kiracı, kiralananı belirtilen şartlarda kullanmakla yükümlüdür. Ancak kiraya verenin, malın bakımını yapmaması ya da malın kullanılamaz hale gelmesine yol açması durumunda, kiracının tazminat talep etme hakkı doğabilir. Kiraya verenin ise kira bedelinin ödenmemesi ya da kiralananın amacı dışında kullanılması gibi durumlarda sözleşmeyi feshetme ve zararını talep etme hakkı vardır.

Sonuç: Sağlam Bir Kira Sözleşmesi Hazırlamanın Önemi

Kira sözleşmesi, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruma altına almak için hazırlanması gereken hukuki bir belgedir. Bu nedenle, kira sözleşmesi hazırlanırken tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık bir şekilde belirlenmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından hayati öneme sahiptir. Kiralananın durumu, kira bedeli, süresi, yan giderler, depozito gibi temel unsurlar sözleşmede mutlaka yer almalı ve tüm koşullar net bir şekilde belirtilmelidir.

Kira sözleşmesinde dikkat edilecek bu hususlar, uzun vadede her iki tarafın da mağdur olmamasını ve haklarının korunmasını sağlar. Sözleşmenin tarafların karşılıklı rızası ve mutabakatı çerçevesinde hazırlanması, güçlü bir hukuki güvence oluşturacaktır.